【房利美、房贷美的神话】

【房利美、房贷美的神话】


美国经济及金融体系都不能没有房利美(FannieMae)和房贷美(FreddieMac)；美国房屋市场没有完全崩溃，基本上就是靠这两家房贷融资巨擘撑着。
券商的报告指，美国将推出的新会计准则恐迫使这两家**支持企业(GSE)的大幅增资，规模之巨，超出它们的筹资能力。消息顿时引发两公司股票、债券及其担保的抵押债务价格急坠，美股连带也受重击。
美国财长鲍尔森及监管房利美和房贷美的JamesLockhart连忙出面灭火，暂时止住伤害扩大；官方会这么紧张并不令人意外，只要想想房利美及房贷美陷入严重困境时世界会是怎样一种景况，大家就会明白，这两家公司不仅是庞大得不能倒，也是重要得绝不能倒。Keefe,Bruyette&Woods分析师FrederickCannon在报告中指，能为房贷提供融资、有财力购进房贷的机构，基本上只剩下房利美和房贷美了。确实，像是储蓄机构和银行的财务状况均已受重创，从结构性融资、杠杆贷款到房屋相关债务都让它们亏损累累，资本健全度大大降低。Cannon称，目前的市场环境下，美国**仍将力挺这些GSE，为屋主及楼市流动性提供某程度的支持。
这相当关键。银行业正减少放款，而且条件也变得更严苛，原先为大额贷款及次按等贷款提供融通的证券化市场也已经不复存在。根据监管官方的资料，现在美国金额低于41.7万美元的房贷中，10件就有8件是由房利美或房贷美提供的。据瑞银的资料，至3月时，房利美与房贷美在房贷债券市场所占的比重高达97.6%，远高于07年第一季时的不到50%。不过，两家公司继续放款，美国房价却仍急速下跌，损及银行业的资产品质，甚至令人担忧房利美及房贷美自身的资本是否足够。美国5月2手房临时买卖(已签约、一至两个月后正式完成的交易)较上月减少4.7%，跌幅远超预期，与去年同期相比则下跌14%。
如果两家公司真的得遵循更严格的资本规定，它们很可能会减少为贷款提供融通，这将加速楼市崩盘。我认为，官方不会允许这种的情况发生。两家公司已不厌其烦地一再强调，其资本水平高于监管单位所要求的。
市场把房利美和房贷美当作由美国**提供担保的机构，这令它们能以较低的利率在市场融资及提供资金。事实上，在美国信贷及楼市风暴正殷之际，两公司还能继续向市场提供资金，**的支持是唯一的原因。
这或多或少正是两家公司成立的宗旨。以往地区性景气衰退重创当地银行，将造成严重的区域性信贷紧缩，房利美和房贷美的设立，部分是为了解决此一问题。不过，两公司目前面对的市况无疑极为艰困。它们已增资数以十亿元计，但损失也是数以十亿元计，而且预计还陆续有来。
有趣的是，两家公司不仅股价下挫，连债券价格也受创。在我看来，这很不合理，但相信会有许多人会说，市场上看起来难以解释的价格，比比皆是。
美国**不可能不尽一切努力支持房利美和房贷美，让它们保持稳健的还债能力。如果你认为，当联邦储备局检视贝尔斯登一旦倒闭可能发生的惨况后，吓得马上出手救急，那么，合理的推论是，如果房利美及房贷美陷入类似的困境，官方也将出手相救，而且力道将更进一步---当然，如果后果是那么严重，官方会设法预防这种紧急状况发生。
不是，这并不表示房利美和房贷美扮演市场中流砥柱的现况可以持续下去。鲍尔森已建议，银行业者可通过房贷担保债券(coveredbonds)筹措资金。这也是证券化的一种形式，与一般房贷担保证券(RMBS)不同的是，作为后盾的房贷仍保留在银行的账目上。这种证券化商品在这一浪信贷危机中受损较轻。问题是，按财长的建议行事也是需要时间的，而且不太可能来得及显著改善现况。而美国所面临的核心问题就是：**如何引导巨额资金注入楼市？这正是决定未来数年发展的关键所在。